Vorbereitung auf den Notartermin beim Immobilienkauf

Der Kauf einer Immobilie ist einer der wichtigsten Schritte im Leben vieler Menschen. Der Notartermin bildet den Höhepunkt dieses Prozesses, da hier die Beurkundung des Kaufvertrags gemäß § 311 BGB stattfindet. Die Auflassungserklärung des Verkäufers und die Annahme durch den Käufer werden notariell beglaubigt, was den Eigentumsübergang rechtsverbindlich macht.

Bevor Sie den Termin wahrnehmen, sollten Sie sich gründlich vorbereiten. Wählen Sie zunächst einen geeigneten Notar aus. In Deutschland gibt es rund 5.064 Notarkanzleien in 869 Städten und allen 16 Bundesländern. Nutzen Sie unser Verzeichnis, um einen Notar in Ihrer Nähe zu finden, z. B. Notare in Bayern oder Notare in Berlin. Achten Sie auf die Nähe zum Grundbuchamt, da dies den Ablauf beschleunigen kann. Regionale Unterschiede bestehen vor allem in der Bearbeitungszeit der Grundbuchämter: In Bayern oder Baden-Württemberg dauert der Eintrag oft 4 bis 6 Wochen, während in städtischen Ämtern wie Hamburg bis zu 8 Wochen vergehen können.

Erforderliche Dokumente mitbringen

Bringen Sie folgende Unterlagen in Original oder beglaubigter Abschrift mit:

  • Personalausweis oder Reisepass: Für Identifikation beider Parteien (Käufer und Verkäufer). Fremdsprachige Dokumente müssen übersetzt und beglaubigt sein.
  • Finanzierungsnachweis: Eine Zusage Ihrer Bank oder Sparkasse, die den Kreditrahmen bestätigt. Typischerweise muss der Notar prüfen, ob die Finanzierung gesichert ist.
  • Grundbuchauszug: Nicht älter als drei Monate, mit Auflassungsvormerkung. Dieser zeigt den Eigentümer, Belastungen und Rechte Dritter.
  • Baupläne und Nutzungsbescheinigung: Aktuelle Lagepläne, Baugenehmigungen und die Nutzungserlaubnis nach § 64 BauO (je nach Bundesland variierend).
  • Energieausweis: Pflicht seit der Novelle des Energieeinsparungsgesetzes (EnEG).
  • Vollmachten: Falls Vertreter teilnehmen, notariell beurkundet oder apostilliert.
  • Steuerliche Unterlagen: Erklärung zur Grunderwerbsteuer-Freistellung oder -Zahlung.

Fehlende Dokumente können den Termin verzögern. Lassen Sie sich vom Notar im Vorfeld eine Checkliste zusenden – viele Kanzleien bieten dies standardmäßig an.

Der Ablauf während der Beurkundung

Der Notartermin dauert in der Regel 30 bis 90 Minuten, abhängig von der Komplexität. Er findet in der Kanzlei statt und ist für beide Parteien obligatorisch, es sei denn, eine bevollmächtigte Vertretung liegt vor.

Ankunft, Identifikation und Beratung

Nach der Ankunft prüft der Notar die Identitäten und die Vollständigkeit der Dokumente. Er erläutert neutral und unverbindlich die rechtlichen Folgen des Vertrags (§ 17 BeurkG). Dies umfasst Haftungsrisiken, Widerrufsrechte (kein Widerruf beim Immobilienkauf) und steuerliche Aspekte. Fragen Sie nach Unklarheiten – der Notar ist zur unabhängigen Beratung verpflichtet.

Lesung, Erklärung und Unterzeichnung

Der Notar liest den Vertrag vor oder lässt ihn vom Protokolltext vorlesen. Sie bestätigen mit “Ja” die Kenntnis und Zustimmung. Danach unterzeichnen Käufer, Verkäufer und ggf. Belastungsgläubiger (z. B. Banken). Der Notar beurkundet dies und erstellt vierfache Protokolle: je eines für Käufer, Verkäufer, Grundbuchamt und Archiv.

Sofort wirksam wird die Auflassungsvormerkung (§ 883 GBO), die den Käufer vor Drittrechten schützt. Der Notar beantragt diese elektronisch beim Grundbuchamt.

Nach der Beurkundung: Vom Vormerkungseintrag zum Eigentum

Nach dem Termin leitet der Notar den Grundbuchprozess ein. Die Vormerkung ist innerhalb von 1 bis 3 Werktagen wirksam und schützt Ihr Investitionskapital.

Auflassungsvormerkung und Grundbucheintrag

Die Auflassungsvormerkung verhindert Verfügungen des Verkäufers. Der finale Grundbucheintrag erfolgt nach Prüfung durch das Amt und dauert derzeit 4 bis 12 Wochen, je nach Region und Auslastung. In ländlichen Gebieten wie Mecklenburg-Vorpommern oft schneller als in Nordrhein-Westfalen. Sie erhalten die finale Eigentumsurkunde (Grundbuchblatt-Auszug) per Post.

Zahlung, Übergang und Übergabe

Der Kaufpreis wird typischerweise über ein Notaranderkonto gezahlt: Der Notar zahlt erst nach Vormerkung an den Verkäufer aus. Der Übergabetermin (Zugang zur Immobilie) wird vertraglich geregelt, oft 4 bis 6 Wochen nach Beurkundung. Prüfen Sie Zählerstände und Übergabeprotokoll.

Kostenübersicht: Notargebühren und Nebenkosten

Die Notargebühren richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Bei einem Kaufpreis von 300.000 € betragen sie ca. 1,5 % (ca. 4.500 €), geteilt zwischen Käufer und Verkäufer. Inkasso-Gebühren für Banküberweisungen: 0,15 bis 0,5 % des Preises.

Nebenkosten für Käufer: Grunderwerbsteuer (3,5 bis 6,5 % je Bundesland, z. B. 6,5 % in Bayern), Grundbuchgebühren (0,5 %) und Maklerprovision (bis 7,14 % inkl. MwSt., oft geteilt). Gesamtkosten: 10 bis 15 % des Kaufpreises. Fordern Sie eine Kostenaufstellung (Transparenzpflicht nach GNotKG).

Regionale Unterschiede: Höhere Steuersätze in Brandenburg (6,5 %) vs. Sachsen (5 %).

Praktische Tipps für einen reibungslosen Immobilienkauf

  • Zeitplan erstellen: Planen Sie 2 bis 3 Monate zwischen Kaufabsicht und Beurkundung. Koordinieren Sie Finanzierung, Makler und Notar frühzeitig.
  • Notar prüfen: Wählen Sie einen zertifizierten Notar (Bundesnotarkammer-Standards). Fragen Sie nach Erfahrung mit Immobilienkäufen.
  • Vertrag prüfen: Lassen Sie den Entwurf vorab vom Notar oder Anwalt kontrollieren. Achten Sie auf Klauseln zu Sanierungen, Altlasten oder Nachbarnschaftsrechten.
  • Finanzierung sichern: Holen Sie mehrere Angebote ein; der Notar prüft keine Konditionen, nur die Verfügbarkeit.
  • Regionale Besonderheiten beachten: In Bayern gelten strengere Vorschriften zur Baureife (§ 63 BayBO), in Hessen eher flexiblere Nutzungsänderungen.
  • Nach dem Kauf: Melden Sie sich beim Einwohnermeldeamt, schließen Sie Versicherungen ab und beantragen Sie Steuererleichterungen (z. B. Handwerkerleistungen).

Entscheidungsframework: Ist der Preis marktgerecht? (Gutachten einholen, ca. 500–1.000 €). Sind Belastungen geklärt? (Grundbuchprüfung). Ist die Finanzierung belastbar? (Tilgungsrate unter 35 % des Einkommens).

Häufige Fragen zum Notartermin beim Hauskauf

Muss ich persönlich erscheinen?

Ja, grundsätzlich. Eine notarielle Vollmacht ist möglich, kostet jedoch extra (ca. 100–300 €).

Was passiert bei Vertragsrücktritt?

Nach Beurkundung ist Rücktritt schwierig; nur bei arglistiger Täuschung möglich (§ 123 BGB).

Wie lange gilt der Grundbuchauszug?

Maximal drei Monate; frischen einholen.

Wer zahlt die Notarkosten?

Vertraglich geregelt, üblich hälftig.

Mit guter Vorbereitung verläuft der Notartermin stressfrei. Finden Sie Ihren Notar bei NotareFinder.de und starten Sie durch. Unser Verzeichnis listet 5.064 Kanzleien – filtern Sie nach Stadt oder Bundesland.

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